Недвижимость в Швейцарии для россиян: закон Lex Koller

Швейцария ограничивает покупку недвижимости иностранцами без постоянного вида на жительство федеральным законом Lex Koller, и это правило касается иностранцев в целом, а не только граждан какой-то одной страны. Разберём, как устроен сам механизм закона и куда смотреть за актуальными требованиями, потому что детали процедуры меняются, а конкретных цифр или сроков мы здесь сознательно не приводим.

Что такое Lex Koller простыми словами

Это федеральный закон о приобретении земельных участков лицами за рубежом, принятый ещё в прошлом веке и с тех пор не раз пересматривавшийся. В немецкой аббревиатуре он называется BewG, а в обиходе — по фамилии федерального советника Арнольда Коллера, при котором закон был принят, поэтому в документах и объявлениях встречаются оба названия. Его суть в том, что иностранец без постоянного вида на жительство в Швейцарии по умолчанию не может свободно купить жилую недвижимость — нужно либо подпадать под исключение, либо получать специальное разрешение кантональных властей. Закон действует на федеральном уровне одинаково для всех иностранцев независимо от гражданства, а конкретное применение и перечень исключений уточняют уже кантональные власти на местах.

Кто подпадает под ограничения, а кто нет

Закон различает покупателей по статусу пребывания в Швейцарии — разрешение на поселение C, разрешение на пребывание B, отсутствие швейцарского вида на жительство, — а не по гражданству. Какие последствия имеет каждый статус и какие исключения действуют в 2026 году, проверяйте на странице Федерального ведомства юстиции (bj.admin.ch) и в кантональном ведомстве по месту нахождения объекта: мы не формулируем здесь, кто может покупать без разрешения, потому что ошибка в таком утверждении стоит слишком дорого. Отдельные исключения для конкретных категорий лиц в законе тоже есть, и их перечень пересматривается.

Разрешения на курортную недвижимость

Для курортной недвижимости в туристических кантонах закон предусматривает квоты на продажу иностранцам. Размер квот, условия к объекту и порядок распределения устанавливаются на федеральном и кантональном уровне, поэтому одинаковых условий по всей стране не существует. Есть ли в выбранной коммуне свободная квота на 2026 год, уточняйте в кантональном ведомстве до начала переговоров о цене, а не по словам продавца или агента.

Коммерческая недвижимость — другая история

Ограничения Lex Koller касаются в первую очередь жилой недвижимости. Покупка недвижимости под коммерческую деятельность — например, для собственного бизнеса с реальным присутствием в Швейцарии — регулируется иначе, но требует отдельной юридической консультации именно под конкретную структуру сделки. Где проходит граница между коммерческим и жилым назначением конкретного объекта, в том числе если в здании есть квартиры, решает кантональное ведомство, и это стоит выяснить до подписания любых документов.

Дополнительная банковская проверка

Швейцария применяет санкционные меры в отношении России, которые публикует Государственный секретариат по экономике (SECO, seco.admin.ch); на сентябрь 2026 года они действуют, а их текущий состав проверяйте там же. Отдельно от санкций каждый швейцарский банк проверяет клиентов по требованиям законодательства о борьбе с отмыванием денег, и объём требуемых документов определяет сам. Это касается не только сделок с недвижимостью, но и открытия счёта, без которого оплатить покупку не получится. Подпадает ли под ограничения конкретное лицо, выясняйте в SECO или у комплаенс-службы банка, а не по общим предположениям.

Где смотреть актуальные правила

Официальный текст закона и разъяснения публикует федеральное ведомство юстиции Швейцарии, а практические детали процедуры получения разрешения — кантональное ведомство по месту нахождения объекта. Процедура и пакет документов различаются от кантона к кантону, поэтому нерезиденту имеет смысл начать с местного нотариуса или адвоката, специализирующегося на недвижимости. Именно эти два источника — федеральный и кантональный — стоит проверять напрямую перед любым практическим шагом, а не полагаться на пересказы третьих лиц, включая этот текст.

Роль нотариуса в сделке

В Швейцарии договор купли-продажи недвижимости требует публичного удостоверения, и переход права собственности вносится в земельный реестр (Grundbuch). На этих этапах вопрос о разрешении по Lex Koller встаёт в любом случае: если статус покупателя не очевиден, реестр направляет дело в кантональное ведомство. Эта проверка — часть стандартной процедуры сделки, а не барьер, придуманный специально для кого-то одного. Кто в вашем кантоне готовит запрос на разрешение и сколько времени занимает рассмотрение, уточняйте у нотариуса и в самом ведомстве.

Статус покупателя и что проверить

Категория покупателя	Что проверить (на 2026 год)	Где
Разрешение на поселение C	Нужно ли разрешение для вашего объекта	bj.admin.ch, кантональное ведомство
Разрешение на пребывание B	Условия для жилья, где вы живёте	Кантональное ведомство, нотариус
Без швейцарского вида на жительство	Курортные квоты и исключения	Кантональное ведомство

Если едете на переговоры с нотариусом или банком

На личную встречу с нотариусом, риелтором или сотрудником банка нужен рабочий телефон: подтвердить адрес, открыть письмо с проектом договора, получить код банка. Швейцария не входит в ЕС, а роуминг российских операторов там зависит от их собственных условий, поэтому проверьте их заранее. Приложение Switzerland eSIM ставится дома по Wi-Fi ещё до вылета, так что по прилёте ничего делать не нужно — ни QR-кода, ни салона связи, ни регистрации по паспорту; порядок установки описан в инструкции для iPhone, а пакеты — на странице тарифов.